SFH ou SFI: qual financiamento imobiliário rende mais?

SFH ou SFI é a dúvida central de quem pretende investir em imóveis com crédito bancário. Enquanto o Sistema Financeiro de Habitação oferece juros menores e uso de FGTS, o Sistema Financeiro Imobiliário garante liberdade para financiar valores altos, mas a custo maior. Saber qual modelo combina com seu objetivo evita surpresas no bolso.

Regras, taxas e teto de financiamento

No SFH, o governo impõe limite de 12% ao ano, teto de R$ 2,25 milhões por imóvel e exigência de que a prestação não ultrapasse 30% da renda familiar. Além disso, o comprador pode usar o saldo do FGTS para reduzir entrada ou amortizar o saldo devedor. Já no SFI não há teto nem restrição de quantidade ou finalidade do imóvel: é possível financiar unidades de alto padrão, comerciais ou várias propriedades simultaneamente. A contrapartida são juros livres, que podem superar os 12% ao ano, ajustados conforme risco do cliente e cenário econômico.

Impacto no retorno do investimento

Para mensurar de fato o custo, o indicador-chave é o Custo Efetivo Total (CET), que engloba juros, tarifas bancárias e seguros obrigatórios. Uma taxa aparentemente baixa perde valor se o CET for elevado. Também pesa o indexador escolhido: TR, IPCA ou poupança. Em períodos de Selic alta, uma taxa fixa traz previsibilidade; em ciclos de queda, o pós-fixado pode baratear o crédito.

Segundo especialistas citados pelo Valor Investe, investidores costumam iniciar no SFH, aproveitar juros menores e, após formar patrimônio, migrar para o SFI em busca de alavancar imóveis mais caros ou destinados à renda. A mudança é permitida, mas deve considerar despesas de portabilidade e eventuais encargos para não corroer a rentabilidade.

Como escolher a melhor opção

Antes de assinar o contrato, compare:

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• CET: revela o custo total, não apenas a taxa nominal.
• Sistema de amortização: SAC reduz parcela ao longo do tempo; Price mantém prestações fixas.
• Prazo e valor financiado: prazos longos aliviam a parcela, mas elevam juros finais.
• Objetivo do imóvel: moradia ou locação? Imóveis para renda de alto padrão tendem a exigir o SFI.

Quem possui FGTS e busca imóveis até R$ 2,25 milhões encontra no SFH o melhor custo-benefício. Já quem deseja diversificar portfólio com imóveis comerciais ou residenciais acima desse limite precisará recorrer ao SFI e negociar taxas diretamente com o banco.

Entender a dinâmica de cada sistema ajuda a blindar seu fluxo de caixa e maximizar lucros futuros. Para seguir aprendendo e comparar outras formas de financiamento, visite nossos guias para iniciantes e tome decisões mais inteligentes.

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Fonte: Einvestidor.estadao